Podem aumentar o meu aluguel pelas melhorias que eu mesmo realizei?
Imagine que você alugou uma sala comercial que estava com uma aparência ruim, e você operou um milagre: deixou tudo lindo, e inclusive, aumentou a área da sala original.
É provável também que você até cogite que seu locador vá querer lhe conceder uma bonificação, ou um abatimento no valor do aluguel, afinal, você realizou melhorias incríveis!
Agora, imagine, se, pelo contrário, você é surpreendido e seu locador lhe diz:
“Locatário, as melhorias que você realizou aumentaram o valor de mercado do imóvel, vamos ter que rever o valor do seu aluguel para majorá-lo.”
Consigo imaginar sua expressão. Mas, afinal, e agora? Será que ele pode agir assim?
Primeiramente é importante enfatizar que tudo aquilo que inserimos em um imóvel alugado será chamado de benfeitoria, uma vez que foi esse o nome concedido pelo legislador.
Depois, para entendermos como funcionam as benfeitorias, devemos nos reportar à legislação locatícia. A Lei nº 8.245 de 1991 traz em seus artigos 35 e 36:
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Bom, mas afinal, você deve estar se perguntando: e o aluguel? Onde está disposto que pode haver aumento?
A verdade é que não está, mas foi com base na interpretação desses dispositivos que recentemente o STJ se posicionou no sentido de que pode haver majoração do valor do aluguel, desde que haja aumento do valor de mercado do imóvel.
A interpretação mencionada ocorreu mediante a justificativa de que a previsão legal remonta à regra de que as benfeitorias necessárias sempre serão indenizadas, enquanto as úteis, se convencionadas, terão a mesma sorte. Assim, desde que o locatário faça apenas o que foi autorizado, não terá qualquer prejuízo com os investimentos efetuados, e portanto, nada mais justo que se houve majoração do valor do bem, haja também majoração do aluguel.
Outra sorte possuem, contudo, as situações em que o locatário apenas embelezou o ambiente, mas não aumentou, efetivamente, seu valor de mercado, até mesmo porque, no que toca às benfeitorias que só embelezam, não passam a pertencer ao imóvel alugado, já que podem ser levantadas ao final do aluguel desde que não causem prejuízo à situação original do bem em questão.
Dessa situação extraímos que: combinado não sai caro!
Assim, se você pretende fazer investimentos sobre um imóvel alugado, vale sempre conversar com o locador sobre como, e se, ocorrerá a indenização das benfeitorias, e inclusive, sobre como ficará o valor do aluguel.
Documentar os pactos estabelecidos afastará qualquer dor de cabeça!
