Sabemos que, hoje em dia, todos os imóveis que venham a ser instituídos dentro de um município, estarão submetidos à legislações, e por conseguinte, regramentos que irão delimitar suas características.
Se estivermos falando de um terreno, esse deverá observar a área mínima definida pela lei de parcelamento do solo. Contudo, essa regra não é aplicada à aquisição da propriedade através de Usucapião.
Importante esclarecer que, quando falamos em Usucapião, estamos, na verdade, tratando da aquisição da propriedade pelo decurso do tempo, e assim, não cabe limitação a esse exercício se não regulado oportunamente.
Isso porque, tendo a posse se dado em desconformidade com as normas de planejamento urbano, por exemplo, isso só ocorrera justamente em razão da omissão do ente público em fiscalizar e implementar o que lhe cabia.
Nesta esteira é que se posicionou o legislador quando ao tratar da Usucapião no Código Civil trouxe limitações para a área a ser usucapida apenas em valor máximo, em situações extremamente específicas, limitações essas que, por sua vez, possuem como único objetivo contemplar os possuidores que preenchem determinados requisitos com a redução de prazos para o manejo de ação de Usucapião.
Vejamos como acontece, por exemplo, com a modalidade Especial Urbana de Usucapião, a qual contempla possuidores de imóveis urbanos utilizados por 5 (cinco) anos ininterruptos e consecutivos, ou mais, sem oposição, para a moradia do possuidor que não tenha outro imóvel rural ou urbano, quando a área do bem não ultrapassar 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados), ou ainda, a modalidade Familiar, que contempla possuidores de imóveis urbanos, usufruídos por 2 (dois) anos consecutivos, ou mais, que dividiam o imóvel com êx-conjuge, ou ex-companheiro, que por sua vez abandonou o lar, o utilizando para sua moradia, ou de sua família, e não possui outros imóveis urbanos ou rurais em seu nome, quando a área também não ultrapassar 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados).
Se estivermos, ainda, falando sobre valores máximos, obtemos também a possibilidade de utilização da modalidade de Usucapião Especial Rural, que contempla possuidores de áreas não superiores a 50 (cinquenta) hectares, que por sua vez, sejam usufruídas de modo produtivo para o possuidor, ou sua família, e nela tenham estabelecido moradia, não possuindo outro imóvel rural ou urbano.
Como vimos, não existe nenhuma previsão sobre valores mínimos, ao passo que, nas hipóteses que tratamos do quantitativo de área a ser usucapida, falamos apenas em valores máximos que visam contemplar os possuidores com prazo menor que o usual para proposição de Usucapião.
Além disso, não poderia o legislador estar preocupado com a metragem mínima determinada pelo planejamento urbano municipal, quando estipula modalidades que comportam área máxima de 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados), as quais, evidentemente, podem ser ainda inferiores ao marco atribuído, enquanto, de outro lado, referido limite não corresponde à área mínima estipulada para lotes por diversos municípios.
De tudo isso percebemos que não há limitação de área mínima para proposição de Usucapião, mas apenas máxima, e essa a se operar tão somente quando estivermos falando de modalidades especiais, já que, nas hipóteses ordinária e extraordinária de Usucapião não há qualquer indicativo de área autorizador da proposição da ação.
Portanto, concluímos que ainda que estejamos diante de regramentos que visam organizar o perímetro urbano, a consolidação de situações que tenham sido alcançadas pelo decurso do tempo faz surgir o direito à aquisição originária do direito real de propriedade a quem detenha posse de um imóvel, acarretando a possibilidade de Usucapião ainda que em desconformidade com a área imposta em sede municipal.
